?? 　支持者：有利於解決公攤麵積引（yǐn）發的合同糾紛

　　反對者：開發商或借機（jī）升價甚至偷減公攤麵積

　　繼今年7月6日廣州啟用的《新版商品房買賣合同》提出商品房按套（tào）內麵積、建築麵積兩種計價方式之後（hòu），8月26日，北京規定商品房預售或（huò）現房銷售按套內麵積計價。一時間，商品房銷售究竟按建（jiàn）築麵積計算，還是按套內麵積計算，引發社會各（gè）方爭議。

　　支持按套內（nèi）麵積計價的人認為，有利於解決商品房公攤（tān）麵積引發的合（hé）同糾紛（fēn），購（gòu）房人更容易了解（jiě）房屋（wū）單價和真實麵積；反對者則認為這一做法沒有多大意義（yì），在總價變化不大的情況下，開發商反而（ér）會抬高房價，甚至導致偷減公攤麵積的（de）情況出現，購房者並沒有（yǒu）從中受益。

　　寒桐總經理韓世同表示，商品房按（àn）套內麵積計價將是一個趨勢，但（dàn）需有一（yī）個過渡期（qī），最好能從按建築麵積計價到按建築麵積、套內麵積（jī）並舉、再到（dào）按套內麵積計價。

　　存 疑　　公攤和物（wù）管費　　如何（hé）計（jì）價

　　不少業內人士指出，按套內麵積計價的方式，在物業管理（lǐ）費收取等方麵還有（yǒu）很多疑（yí）問，同時，由於公攤麵積（jī）監管缺位等原因，不僅不能減少買賣雙方的糾紛，還可能導致更多的問題出現。

　　維森置業董事長張維倫認為，按套內麵積計價並沒（méi）有實質（zhì）意義。從表麵上看，套內麵（miàn）積計價（jià）好象不包括公攤麵積，事實上，公攤麵積已被（bèi）分攤到樓價上了；而且，公用建築麵（miàn）積不僅包括電梯、過道、大堂，還包括垃圾道、水泵房、小區綠化等等。這十幾項麵積的計（jì）算和測量，購房者無法得知。同時他（tā）指出，實際上（shàng），按套內建築麵積計價僅是處理麵積誤差及計算單價的方法（fǎ），並不代表按套內（nèi）建築麵積計價後，買房人就不承擔公攤麵積（jī）。“羊毛出在羊身上，公攤費用最終（zhōng）還是購房者埋單。”

　　寒桐總經理韓世同表示，由於新規細則一時難以健全，在執行中（zhōng）還（hái）會麵臨如商品房按照套（tào）內麵積（jī）銷售之後，物管費（fèi）如何計收？如果也按套內（nèi）麵積（jī）計算，物管費是不是也要相應提高（gāo）等，這（zhè）些問題也是必須要考慮的。我比較讚同按套內麵積計價，畢竟這是樓市的發展趨勢（shì）。按套內麵積計價可以明確交易（yì）的標的物真實（shí）麵積，一方麵可以保障消（xiāo）費者購房的主要利益；另一方麵，可以（yǐ）減少因為麵積而發生的合同糾紛。

　　據透露，廣東省商品房買賣合同示範文本將於近幾個月進行修訂。有關人士認為，在修訂的過程中，相關部（bù）門應該把目前（qián）因麵積計算而引發的問題考慮進去（qù）。

　　影（yǐng） 響　　將使高企房價持續攀升

　　按套內麵積計價，將會給樓市帶來怎樣的影響？不少專家認為，將會使目前高企的商品房售價持（chí）續攀升。據專家（jiā）向中證網提供的公式，建築麵（miàn）積單價乘以建築（zhù）麵積，再除以套內麵積即可得出套內單價。比（bǐ）如，一套建築麵積每平米1萬元的住宅，以得房率85%計算，套內麵積每平米約11700元，而以得房率70%計算，套內麵積（jī）每平（píng）米約14280元，將使（shǐ）住（zhù）房價（jià）格上（shàng）漲17%~42%。

　　北京一房產專家表示（shì），自北京商品房按套內麵積（jī）計價後，北京住房（fáng）單價也隨之提升。更有甚者，部分（fèn）房地產較成熟的城市可能會繼續跟進，從而拉升全（quán）國的樓價（jià）。

　　某大型房（fáng）企負責人坦言，“如（rú）果實行按套內麵積計算（suàn），為了避免單價突然過高給購房者帶來的影響，我們可能會直接采（cǎi）用標總價的方法。”

　　資深房產專家吳定金表示（shì），按照套內麵積計價，對當前樓價的拉動是必然的。“套內麵積僅是建築麵積的一部（bù）分，開發商要保障總價及利潤不變，肯定要提（tí）高樓價，尤其是（shì）一些實（shí）用率不高的樓盤，建築麵積和套內麵積相差近30平方米，若按套內麵積銷售（shòu），開發商提價幅度將（jiāng）會更大。”

　　房 企　　購房者有更多的知情權

　　廣州某大型房企負責人表示，若按套內麵積計算（suàn）房價（jià），購房者就更（gèng）容易了解房屋的套內真實麵積及銷售單價，從某種程度來說，或將能避開說（shuō）不清楚又容易發生爭議的公攤（tān）麵積。

　　作為開發商，不太可能（néng）從套內麵積中獲取更多利潤。從（cóng）北京（jīng）來看（kàn），修訂後的轉讓管理辦法明（míng）確要求，開發商“按提供預售的商品房計算，投（tóu）入開發的建設資金達到工程建設總投資的25%以上”的證明文件，應由其開戶銀行出具等等，這（zhè）些限（xiàn）製條件（jiàn）都給了開發商很大的約束。

　　另外，雖然（rán）按照套內麵積計價會導致單價上漲，但每套房屋的總價變化不會太大。因此，不管開發商按照哪種（zhǒng）計價方（fāng）式銷（xiāo）售（shòu），都會根（gēn）據建（jiàn）築麵積和套（tào）內麵積分別測算銷售價格，並將測算價格在銷（xiāo）售現場公布，購房者有了更多的知情權。

　　市 民　　我們的負擔恐怕難減少

　　廣州奧林匹克花園業主賀誌向記者表示，對（duì）於北京規定今後商品房銷售以套內麵積計價的做法，對控製樓價沒有實際作用，因為開發商在（zài）項目發售前，已經預定了項目的利潤率，然後再根據利潤率來折算樓價，之前按照建築麵積算，樓價可能低一點，現在按套內（nèi）麵積計算，則會高一點，對我們買房者來說，整套房的總價還是一樣的（de）。之前，廣州限價房萬科新裏程在簽訂合同時就是按照套內麵積，因此單價就超過6000元/平方米的（de）上限。

　　不（bú）過，按套內麵積（jī）計價對提（tí）高實用率還是有（yǒu）一些幫助，因為在同等（děng）的總建築麵積下，提高實（shí）用率（lǜ）就（jiù）是提高銷售麵（miàn）積。但也可能衍生另一個問題，一些項（xiàng）目層高超過4.5米，如花地河（hé）灣等，會利用層（céng）高做出LOFT，如果按照套內麵（miàn）積計算，這些產品如何計價？

　　至於物業管理費，物管公司都會計算其利潤率。因此，今後（hòu）商品房不管是按建築麵積計價（jià），還是按套內麵（miàn）積計價，業主的負（fù）擔（dān）都差不多。

　　典（diǎn）型案例　　房價變相上漲5萬元

　　消費者杜（dù）先生5年前購買了廣州一套預售商品房，當時根據開發（fā）商提供的（de）書麵《付款參（cān）考》介紹：“該套總建築麵積為150.5平方米，每平方米售價為8946元”。杜先生認為（wéi）價格適合，幾（jǐ）天後雙方便簽訂商品房買賣合同書。合同第三條約定“該套建築麵積共150.5平方米，其中，套內建築（zhù）麵積113.5平方米，公共部位與公用房屋分攤建築麵積37平方米”；合同第四條約定“按套內建築麵（miàn）積計算，單價每平方米11733元，總金（jīn）額133.1641萬（wàn）元”。

　　3年後，杜先生（shēng）拿到房產證，發（fā）現房產證上的實際建築麵積為144.8平方米，比《付款參考》、《商品（pǐn）房買賣合同》所約（yuē）定的減少5.7平方米，麵積誤差（chà）比3.8%，房（fáng）價變相上漲（zhǎng）5萬元以上。麵積大“縮水”，購房者是收樓幾年後拿到房產證時才知道的。購房者去追究時（shí），開發商卻以（yǐ）合同約定“按套內建築麵（miàn）積為（wéi）依據進行麵（miàn）積確認（rèn）及麵積差異處理”為由予（yǔ）以拒絕。

　　專家（jiā）看（kàn）法　　此舉（jǔ）為開發商 所設價格陷阱（jǐng）

　　資（zī）深房產專家黃穗誠表示，上述情況，目前在廣州仍普（pǔ）遍（biàn）存在